Hướng dẫn kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho cư dân căn hộ P1, C1, C2

Từ năm 2026, việc khai, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (thuế SDĐPNN) được thực hiện theo Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, Nghị định số 252/2026/NĐ-CP và Thông tư số 89/2026/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/7/2026). Bài viết này giúp cư dân các tòa P1, C1 và C2 thuộc Khu phố 22 hiểu mình có phải kê khai hay không, số thuế được tính thế nào và điền tờ khai ra sao.

Tóm tắt nhanh: Thuế suất đối với đất ở nhà chung cư là 0,03%. Số thuế của một căn hộ thường chỉ khoảng vài chục đến vài trăm nghìn đồng mỗi năm. Hạn nộp hằng năm (từ năm thứ hai) là 31/10; năm 2026 hạn được lùi sang 02/11/2026 vì 31/10 rơi vào thứ Bảy. Ai chưa nộp nên nộp ngay để hạn chế tiền chậm nộp.

1. Ai phải nộp thuế?

Đất xây dựng nhà chung cư là đất ở tại đô thị, thuộc đối tượng chịu thuế SDĐPNN. Phần đất này được phân bổ cho từng căn hộ; chủ căn hộ là người nộp thuế đối với phần đất được phân bổ.
Căn hộ đã có Giấy chứng nhận (sổ hồng): người đứng tên trên Giấy chứng nhận là người nộp thuế.
Căn hộ chưa có Giấy chứng nhận: người đang sử dụng căn hộ là người nộp thuế.
Khi mua bán, tặng cho, thừa kế: người nhận chuyển nhượng trở thành người nộp thuế kể từ khi được công nhận quyền sử dụng; người bán khai, nộp đến thời điểm chuyển quyền.
Người thuê căn hộ không phải là người nộp thuế, nhưng có thể nộp thay cho chủ nhà qua eTax Mobile.

2. Căn cứ pháp lý

Văn bảnNội dung liên quan
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 (văn bản hợp nhất số 05/VBHN-VPQH ngày 16/9/2024)	Đối tượng chịu thuế, người nộp thuế, căn cứ tính thuế, thuế suất, miễn giảm
Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15	Nguyên tắc khai, nộp thuế; tiền chậm nộp
Nghị định số 252/2026/NĐ-CP	Hồ sơ, thời hạn khai và nộp; trường hợp không phải nộp hồ sơ khai (khoản 10 Điều 11); thời hạn nộp (khoản 1 Điều 21)
Thông tư số 89/2026/TT-BTC	Mẫu tờ khai tại Phụ lục I; hồ sơ miễn, giảm (Điều 71)

3. Khi nào phải kê khai?

Khai lần đầu: chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (ví dụ khi được công nhận quyền sử dụng sau khi mua căn hộ).
Khai lại: trong 30 ngày khi có thay đổi người nộp thuế hoặc thay đổi căn cứ tính thuế (diện tích, mục đích sử dụng…). Thay đổi do bảng giá đất của Thành phố không phải khai lại.
Không phải khai lại hằng năm nếu không có thay đổi. Cơ quan thuế tự tính và gửi Thông báo nộp thuế.
Trường hợp không phải nộp hồ sơ khai: theo khoản 10 Điều 11 Nghị định 252/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp hồ sơ khai nếu cơ quan thuế đã có đủ dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia (đất đai, dân cư). Khi thiếu dữ liệu, cơ quan thuế sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp hoặc liên hệ người nộp thuế.

Thực tế, nhiều căn hộ đã được chuyển thông tin từ hồ sơ đăng ký đất đai sang cơ quan thuế. Nếu bạn đã ở nhiều năm nhưng chưa từng nhận Thông báo nộp thuế, hãy chủ động liên hệ cơ quan thuế để kiểm tra (xem bài Liên hệ hỗ trợ).

4. Cách tính thuế đối với căn hộ chung cư

Số thuế phải nộp = Diện tích đất tính thuế × Giá 1 m² đất × Thuế suất 0,03% − Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Diện tích đất tính thuế của căn hộ = Hệ số phân bổ × Diện tích sàn căn hộ đang sử dụng.
Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà chung cư ÷ Tổng diện tích nhà của các chủ sở hữu. Nếu tòa nhà có tầng hầm, cộng thêm 50% diện tích tầng hầm mà các chủ sở hữu sử dụng vào tổng diện tích nhà.
Giá 1 m² đất là giá theo Bảng giá đất do UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành, ổn định theo chu kỳ 5 năm – không phải giá mua căn hộ.
Thuế suất 0,03% áp dụng cho đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư; căn hộ không áp dụng biểu thuế lũy tiến theo hạn mức như nhà đất riêng lẻ.

Ví dụ minh họa (số liệu giả định, chỉ để hiểu cách tính – số thuế thật của từng căn hộ theo Thông báo của cơ quan thuế):

Chỉ tiêuGiá trị giả định
Diện tích sàn căn hộ	80 m²
Hệ số phân bổ của tòa nhà	0,08
Diện tích đất tính thuế	80 × 0,08 = 6,4 m²
Giá 1 m² đất theo bảng giá	100.000.000 đồng
Số thuế một năm	6,4 × 100.000.000 × 0,03% = 192.000 đồng

Vì hệ số phân bổ của mỗi tòa và diện tích mỗi căn khác nhau, số thuế giữa các căn hộ trong P1, C1, C2 sẽ không giống nhau.

5. Miễn, giảm thuế

Hộ gia đình, cá nhân có tổng số thuế phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống được miễn thuế và không phải nộp hồ sơ đề nghị miễn.
Người có công với cách mạng, hộ nghèo, thương binh, bệnh binh và một số đối tượng chính sách khác được miễn hoặc giảm theo quy định.
Thiệt hại do thiên tai, bất khả kháng: thiệt hại trên 50% giá tính thuế được miễn; từ 20% đến 50% được giảm.
Đề nghị miễn, giảm ngay khi khai lần đầu: ghi vào phần miễn giảm trên tờ khai và nộp kèm bản sao giấy tờ chứng minh. Phát sinh sau: nộp hồ sơ riêng theo Mẫu 01/MGTH.

6. Các mẫu biểu cần biết

MẫuDùng khi nào
01/TK-SDDPNN	Tờ khai thuế SDĐPNN của hộ gia đình, cá nhân – mẫu cư dân thường dùng
03/TKTH-SDDPNN	Tờ khai tổng hợp đất ở (khi có nhiều thửa đất ở cần tổng hợp theo quy định)
01/MGTH	Văn bản đề nghị miễn, giảm thuế phát sinh sau khi đã khai

Lưu ý giai đoạn chuyển tiếp: từ 01/7/2026, cơ quan thuế áp dụng mẫu mới theo lộ trình. Trong thời gian chưa áp dụng, tờ khai 01/TK-SDDPNN vẫn có thể theo mẫu cũ. Trước khi điền, hãy hỏi bộ phận một cửa của cơ quan thuế hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công phường đang nhận mẫu nào.

7. Chú giải cách điền tờ khai 01/TK-SDDPNN

Tờ khai gồm các phần chính dưới đây. Bảng sau chỉ ra mỗi thông tin lấy ở đâu và những lỗi hay gặp với căn hộ chung cư.

Phần trên tờ khaiCách điềnLấy thông tin ở đâu / lưu ý
Kỳ tính thuế; Lần đầu / Bổ sung lần thứ…	Ghi năm tính thuế. Đánh dấu “Lần đầu” nếu chưa từng khai cho căn hộ này; khai lại khi có thay đổi thì ghi “Bổ sung lần thứ…”.	Mỗi căn hộ khai trên một tờ khai.
Người nộp thuế: họ tên, ngày sinh, mã số thuế	Ghi đúng họ tên người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Mã số thuế cá nhân là số định danh cá nhân (12 số trên CCCD).	CCCD/thẻ căn cước. Căn hộ đồng sở hữu: ghi người đại diện và kê khai thông tin các đồng sở hữu theo hướng dẫn trên mẫu.
Địa chỉ nhận thông báo, điện thoại, email	Ghi địa chỉ đang ở thực tế để nhận Thông báo nộp thuế, ví dụ: Căn hộ …, tòa P1 (C1, C2), Khu đô thị Vinhomes Central Park, 208 Nguyễn Hữu Cảnh, phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh.	Chủ nhà không ở tại căn hộ nên ghi địa chỉ, số điện thoại liên lạc được.
Đại lý thuế / người được ủy quyền	Để trống nếu tự khai. Nếu nhờ người khác nộp hồ sơ, ghi thông tin người được ủy quyền và kèm giấy ủy quyền.	—
Thông tin thửa đất: địa chỉ, số Giấy chứng nhận, ngày cấp, thửa đất số, tờ bản đồ số	Chép đúng từ Giấy chứng nhận của căn hộ. Mục đích sử dụng: đất ở đô thị (nhà chung cư), hình thức sử dụng chung.	Trang 2 của sổ hồng, mục “Thửa đất”.
Thông tin căn hộ chung cư: loại nhà, diện tích sàn sử dụng, hệ số phân bổ	Loại nhà: nhà chung cư. Diện tích sàn: theo mục “Nhà ở / Căn hộ – diện tích sàn” trên Giấy chứng nhận.	Hệ số phân bổ do cơ quan thuế xác định theo hồ sơ tòa nhà; nếu chưa biết, hãy hỏi cơ quan thuế hoặc Ban quản lý tòa nhà, không tự ước lượng.
Đối tượng miễn, giảm	Chỉ điền nếu thuộc diện miễn, giảm; ghi rõ lý do và kèm bản sao giấy tờ chứng minh.	Số thuế ≤ 50.000 đồng/năm được miễn mà không cần hồ sơ.
Cam đoan, ký tên	Người nộp thuế (hoặc người được ủy quyền) ký, ghi rõ họ tên, ngày khai.	Kiểm tra lại tên, số CCCD, số Giấy chứng nhận trước khi ký.

8. Hồ sơ và nơi nộp

Hồ sơ gồm: Tờ khai 01/TK-SDDPNN; bản sao giấy tờ về căn hộ (Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán nếu chưa có giấy chứng nhận – cơ quan thuế có thể khai thác từ cơ sở dữ liệu đất đai); bản sao giấy tờ chứng minh miễn, giảm (nếu có).

Nộp tại:

Cơ quan thuế quản lý nơi có căn hộ (xem bài Liên hệ hỗ trợ), hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công;
Qua dịch vụ bưu chính công ích;
Trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc hệ thống thuế điện tử của cơ quan thuế.

Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế ban hành Thông báo nộp thuế trong 5 ngày làm việc (3 ngày làm việc nếu theo cơ chế một cửa liên thông).

9. Thời hạn nộp thuế và tiền chậm nộp

MốcThời hạn
Cơ quan thuế gửi Thông báo nộp thuế hằng năm	Chậm nhất ngày 30/4
Nộp lần đầu (hoặc theo thông báo sau khai điều chỉnh)	Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành Thông báo
Từ năm thứ hai	Nộp một lần, chậm nhất ngày 31/10 (năm 2026: ngày 02/11/2026)
Nộp chậm	Tiền chậm nộp 0,03%/ngày trên số thuế còn nợ

Ví dụ: số thuế 192.000 đồng, nộp chậm 30 ngày thì tiền chậm nộp khoảng 192.000 × 0,03% × 30 ≈ 1.730 đồng. Số tiền không lớn nhưng sẽ tiếp tục tăng theo ngày, nên hãy nộp sớm.

10. Danh sách chuẩn bị

☐ CCCD (số định danh 12 số = mã số thuế cá nhân)
☐ Giấy chứng nhận căn hộ (hoặc hợp đồng mua bán)
☐ Thông báo nộp thuế các năm trước (nếu có)
☐ Giấy tờ chứng minh miễn, giảm (nếu có)
☐ Điện thoại đã cài eTax Mobile và liên kết ngân hàng – xem Hướng dẫn eTax Mobile

Bộ hướng dẫn thuế đất cho cư dân P1, C1, C2

Hướng dẫn kê khai thuế – quy định, mẫu biểu, chú giải cách điền
Hướng dẫn eTax Mobile – quy trình 6 bước, hình minh họa và lưu ý bảo mật
Câu hỏi thường gặp – 15 tình huống dành cho cư dân P1, C1 và C2
Liên hệ hỗ trợ – cơ quan thuế và đầu mối Ban điều hành Khu phố 22

Bài viết mang tính hướng dẫn chung, tổng hợp từ các văn bản pháp luật và hướng dẫn công khai của cơ quan thuế. Số thuế, mẫu biểu và thủ tục áp dụng cho từng trường hợp theo Thông báo và hướng dẫn trực tiếp của cơ quan thuế quản lý.